Die Vermietung von Immobilien in der Slowakei bringt nicht nur Einkommen, sondern auch Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt mit sich. Die gute Nachricht ist, dass Sie im Zusammenhang mit der Vermietung mehrere Ausgaben geltend machen und so die Steuerbemessungsgrundlage senken können. Der Umfang und die Art der anwendbaren Ausgaben hängen davon ab, ob Sie die Immobilie dem Geschäftsvermögen zugeordnet haben oder nicht.
1. Wenn die Immobilie nicht dem Geschäftsvermögen zugeordnet ist
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als natürliche Person (Nichtunternehmer) vermieten und die Immobilie nicht im Geschäftsvermögen erfasst ist, können Sie vor allem diese nachweisbaren Ausgaben geltend machen:
- Energieausgaben: monatliche Vorauszahlungen sowie die Jahresabrechnung (Strom, Gas, Wasser, Wärme).
- Ausgaben für die Immobilienverwaltung: Gebühren an den Hausverwalter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft. Internetkosten: wenn Sie dieses dem Mieter zur Verfügung stellen.
- Andere übliche Betriebsausgaben: z. B. Reinigung der Gemeinschaftsräume, Müllabfuhr.
- Kosten für Möbel und Ausstattung: wenn deren Nutzung im Mietvertrag geregelt ist.
Die Ausgaben müssen immer durch Belege (Rechnungen, Zahlungsbestätigungen) untermauert sein.
2. Wenn die Immobilie dem Geschäftsvermögen zugeordnet ist
Falls Sie die Wohnung in das Geschäftsvermögen aufgenommen haben, sind die Möglichkeiten zur Geltendmachung von Ausgaben breiter. Neben den oben genannten Posten können Sie auch Folgendes geltend machen:
- Abschreibungen der Immobilie: Immobilien, die dem Geschäftsvermögen zugeordnet sind, werden in der Regel über 40 Jahre abgeschrieben; jedes Jahr können Sie in der Steuererklärung $1/40$ der Anschaffungskosten geltend machen, bzw. einen anteiligen Teil, wenn die Immobilie nicht das ganze Jahr vermietet war.
- Reparaturen und Instandhaltung: z. B. Malerarbeiten, Bodenreparaturen, Austausch von Geräten.
- Technische Wertsteigerung: bedeutendere Umbauten, die den Wert der Immobilie erhöhen (Fensteraustausch, Anbau eines Balkons, Klimaanlage).
- Immobilienversicherung: Versicherungsprämien für die Wohnung oder das Haus.
- Zinsen für Hypotheken.
3. Immobilienverkauf und Steuerbefreiung
Wenn die Immobilie dem Geschäftsvermögen zugeordnet war, ist der Erlös aus ihrem Verkauf erst nach fünf Jahren nach der Entnahme aus dem Geschäftsvermögen steuerfrei. Wenn Sie also einen Verkauf planen, ist das Timing der Entnahme aus dem Vermögen wichtig.
4. Registrierungspflicht beim Finanzamt
Wenn Sie eine Immobilie auf dem Gebiet der Slowakei vermieten und noch nicht aufgrund einer gewerblichen oder anderen selbstständigen Tätigkeit beim örtlich zuständigen Finanzamt registriert sind, haben Sie die Pflicht, sich zu registrieren. Die Frist läuft bis zum Ende des Kalendermonats, der auf den Monat folgt, in dem Sie die Immobilie vermietet haben.
5. Wichtige Termine
- 31. Januar: Termin für die Abgabe der Steuererklärung zur Grundsteuer.
- 31. März: Termin für die Abgabe der Einkommensteuererklärung für natürliche Personen (mögliche Fristverlängerung durch Einreichung einer Mitteilung).
Die richtige Geltendmachung von Ausgaben bei der Vermietung kann Ihre Steuerschuld erheblich senken. Die Entscheidung, ob die Immobilie in das Geschäftsvermögen aufgenommen werden soll, sollte auf einer individuellen Beurteilung beruhen – sie hängt von der Dauer der geplanten Vermietung, den geplanten Investitionen in die Immobilie sowie den Zukunftsplänen bezüglich ihres Verkaufs ab. Vergessen Sie auch nicht die Pflicht zur Registrierung beim Finanzamt und die Einhaltung aller gesetzlichen Fristen.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, welches Vorgehen für Sie am vorteilhaftesten ist, hilft Ihnen eine Beratung durch einen Steuerberater, Fehler zu vermeiden und die Vermietung so einzustellen, dass sie rechtlich und steuerlich optimal ist.
Der Inhalt dieses Artikels hat ausschließlich informativen Charakter und ersetzt in keinem Fall eine professionelle Rechts-, Steuer- oder Buchhaltungsberatung. Die Gesellschaft Dravecký & Partner übernimmt keine Verantwortung für Entscheidungen, die auf der Grundlage der hierin enthaltenen Informationen getroffen werden, noch für eventuelle Schäden, die durch solche Handlungen entstehen könnten. Vor der Anwendung jeglicher Informationen auf Ihre konkrete Situation empfehlen wir dringend eine Beratung mit einem qualifizierten Experten.
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